Trace & Treasury

Introductie

Welkom in het digitale leersysteem van CorporatieNL. Fijn dat u meedoet!

Deze e-learning cursus gaat over de toekomstbestendige financierbaarheid van uw vastgoedportefeuille. 
Deel 1 bestaat uit 5 open vragen die betrekking hebben op een kort fragment, artikel of een stuk tekst.
Deel 2 bestaat uit 5 stellingen waarbij u een toelichting kunt geven. 

U kunt de antwoorden insturen via de knop 'dien resultaat in'. Na het voltooien van de cursus ontvangt u van CorporatieNL een officieel certificaat. 

Veel succes!

Deel 1: open vragen

1. Is de historisch lage rente volgens u een vloek of een zegen op de groei en financierbaarheid van uw toekomstige vastgoedportefeuille?

Historisch lage rente: een vloek of zegen voor vastgoed?

                                                                                           Martin Brühl

De meeste vastgoedbeleggers kan de rente niet laag genoeg zijn, maar niet Martin Brühl. De topman van Union Investment, met €28 mrd onder beheer een van de grootste vastgoedbeleggers van Europa, ziet in de lage rente juist een groot gevaar. Het verkeerd prijzen van risico’s, opdrijving van de prijzen en bubbelvorming liggen op de loer. Union, eigenaar van meerdere kantoren aan de Zuidas, neemt geen geld meer aan omdat vastgoed zo duur is geworden dat het nauwelijks verantwoord geïnvesteerd kan worden.

Geen droog brood

zhu


 The Bank (December 2016)

Prijs: 
€ 275 mln
Verkoper: Kroonenberg Groep uit Amsterdam
Koper: Duitse vastgoedbelegger Deka Immobilien
Wat: Multifunctioneel gebouw aan het Rembrandtplein in Amsterdam waar onder meer Booking.com kantoorruimte huurt en horecazaken Starbucks, Wagamama en Vapiano op de benedenverdieping zitten.

Het is een tegendraads geluid in een markt waar de historisch lage rente vooral als een zegen wordt gezien. Kantoren, winkels en woningportefeuilles worden met een flinke smak geleend geld betaald. Een leengraad tussen de 35% en 70% is gangbaar, afhankelijk van het type vastgoed en het risicoprofiel van de belegger. Tel daar bij op dat de beurs bijzonder volatiel was het afgelopen jaar en dat er met obligaties geen droog brood valt te verdienen en het mag niet verbazen dat het investeringsvolume in Europees vastgoed in 2015 alle records brak. Beleggers staken bijna €250 mrd in stenen, nog meer dan in topjaar 2007.

‘Ja, er stroomt een hoop geld naar vastgoed. En ja, financiering is goedkoop. Er is geen alternatief, dus laten we allemaal nog meer vastgoed kopen’ zegt Brühl met ironische ondertoon. ‘Maar de rente wordt kunstmatig laag gehouden door ECB-president Mario Draghi. Bedrijven die hun geld bij de bank stallen worden gestraft, ze geven de bank €100 en na een jaar krijgen ze €99 terug. Wow. Dat leidt potentieel tot het verkeerd toewijzen van investeringen’, waarschuwt Brühl, die tevens scheidend voorzitter is van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Deze internationale beroepsorganisatie heeft zich tot doel gesteld de vastgoedmarkt transparanter, professioneler en ethischer te maken.

Risico op bubbels

zhu


New Babylon (December 2016)

Prijs: naar verluidt € 87 mln
Verkoper: Propertize
Koper: Vastgoedbelegger Victory Advisors
Wat: winkels en kantoren naast het centraal station Den Haag.

Op dit moment worden de prijzen van vastgoed hard omhoog gejaagd, ziet Brühl. In sommige markten zijn de prijzen weer op het niveau van 2007, vlak voor de vastgoedbubbel uiteenspatte. ‘Dat is echt een gevaar.’ Ook nu neemt het risico op bubbels toe volgens Brühl. ‘Het enige verschil met 2007 is dat er nu minder met geleend geld wordt gewerkt.’

Zelf is de Union-topman gestopt met geld binnenhalen. ‘Goed vastgoed is zo duur geworden. We laten op dit moment zelfs geld op tafel liggen omdat we het niet fatsoenlijk en snel genoeg kunnen beleggen. Pas als we weer een volle pijplijn met deals hebben willen we geld aannemen.’

Brühl benadrukt dat vastgoed altijd een cyclische sector zal blijven. Er komt een volgende verassing, een zwarte zwaan zoals de val Lehman Brothers. Het faillissement van de bank in 2008 zette een wereldwijde crisis in gang die jaren duurde. ‘Dan wil je niet in vastgoed zitten omdat je kunstmatig de sector in bent geduwd. Je wil dat mensen verstandig en verantwoordelijk investeren, niet omdat er geen alternatief is.’ Daarom was risicomanagement mijn prioriteit als RICS-president. ‘We willen niet dezelfde fouten maken als in 2007.’

Beperkte risico’s

zhu

First Rotterdam (Mei 2016)

Prijs: naar verluidt € 133 mln
Verkoper: Maarssen Groep en Rabo Vastgoedgroep
Koper: Duitse Union Investment
Wat: Multifunctioneel gebouw tegenover het centraal station Rotterdam met 40.000 m2 kantoorruimte en 400 m2 horeca.

Dat de lage rent vastgoed aantrekkelijk maakt, ziet ook Georg Allendorf, bij Deutsche Asset Management, onderdeel van Deutsche Bank, verantwoordelijk voor € 20 mrd aan vastgoedinvesteringen. Investeerders gaan volgens hem in stenen bij gebrek aan alternatieve beleggingen. ‘Vastgoed levert relatief een goed rendement op, 300 tot 350 basispunten hoger dan veilige staatsobligaties.’

Ook het opbouwen van een gespreide beleggingsportefeuille ziet Allendorf als een belangrijk motief. Nog belangrijker: hij verwacht dat dankzij die gespreide portefeuille beleggers zich niet direct zullen terugtrekken uit vastgoed mocht de rente weer gaan stijgen. Bovendien moet volgens Allendorf de rente met zeker 150 basispunten stijgen wil de markt erop reageren.

Maar zelfs áls de rente fors stijgt, zijn de risico’s voor vastgoed beperkt, stelt Allendorf. De rente gaat pas omhoog als er inflatie is of als de economie fors groeit. De prijzen van vastgoed zullen dan niet meer zo hard stijgen, maar de huren wel, verwacht hij. ‘Wanneer de economie groeit hebben bedrijven meer ruimte nodig. Dat vertaalt zich in minder leegstand en hoger huren voor vastgoedbeleggers.’

Allendorf voorziet bijvoorbeeld dat de huren in delen van de Amsterdamse kantorenmarkt omhoog zullen gaan. ‘En huurcontracten zijn vaak gekoppeld aan de inflatie dus vastgoed vormt ook een bescherming tegen stijgende inflatie.’

Brexitangst

zhu

De Rotterdam (Juni 2016)

Prijs: € 350 mln
Verkoper: Rabo Vastgoedgroep
Koper: het Franse Amundi Real Estate en Koreaanse beleggers
Wat: met 160.000 m2 het grootste multifunctionele gebouw van Nederland.

Een mogelijk teken dat de vastgoedmarkt te maken heeft met oververhitting, is het teruggelopen investeringsvolume. In het eerste kwartaal van dit jaar zakten de Europese vastgoedinvesteringen met 40%, bleek uit cijfers van Real Capital Analytics. De vastgoedanalisten schrijven dit toe aan zorgen over China, de teruglopendeinternationale handel en een mogelijk vertrek van het Verenigd Koninkrijk uit de Europese Unie. Vooral dit laatste — deBritse vastgoedmarkt is de belangrijkste in Europa — maakt vastgoedinvesteerdersterughoudender, concluderen de vastgoedanalisten.

Maar Allendorf van Deutsche Asset Management ziet een andere oorzaak voor het teruglopende investeringsvolume. Juist het feit dat vastgoed zo aantrekkelijk is, maakt dat in de eerste maanden van het jaar minder deals zijn gesloten. ‘Er moeten ook partijen zijn die willen verkopen. Als wij een kantoor verkopen moeten we de opbrengsten weer opnieuw beleggen. Dat is moeilijk nu vastgoed zo duur is geworden en er praktisch geen alternatieven zijn.’

 Eva Rooijers

Door de historisch lage rente zijn er volop kansen om vastgoedportefeuilles goedkoop te financieren.

De rente zal pas toenemen als de economie gaat groeien of de inflatie gaat toenemen, volgens Georg Allendorf. Ook dan zijn de risico’s laag, omdat bij een stijgende inflatie de huren ook weer zullen toenemen en daarmee de rendementen. 

2. Is het garantiestelsel zoals we dat nu kennen nog wel langer houdbaar volgens u?

3. Bent u het eens met Henk Jagersma dat nieuwe huurwoningen door meer verstedelijking vooral door beleggers moeten worden gefinancierd? Wat zijn de effecten op de toekomstige financiering van projecten?

Bekijk eerst de video en beantwoord dan de vraag.

Henk Jagersma, CEO van Syntrus Achmea Vastgoed, voorzag 5 jaar geleden al grote verschuivingen in de vastgoedmarkt. Hij stelt dat de komende jaren de verschuivingen zullen doorzetten en er kansen zijn voor institutionele beleggers en pensioenfondsen.​

4. In hoeverre gaat dit de financiering van uw vastgoed volgens u beïnvloeden?

Bekijk eerst de video en beantwoord dan de vraag.

(08:20 – 10:40)

De toekomst van banken ziet er niet rooskleurig uit volgens Arnoud Boot. Businessmodellen van banken veranderen met minder betrokkenheid van de overheid als gevolg.

De opkomst van nieuwe technologie bij banken (“Fintech”) gaat een grote rol spelen volgens Arnoud Boot. 

5. In hoeverre houdt u rekening met toekomstige generaties in de waarde en rendementsontwikkeling van het vermogen van uw corporatie?

Bekijk eerst de video en beantwoord dan de vraag.

(5:38 – 8:30)

Mathijs Bouman stelt een fundamenteel probleem centraal als het gaat om rendement. We proberen ons vermogen en koopkracht als een waarde transport naar de toekomst toe te schuiven. Maar worden de winsten in de toekomst wel gerealiseerd? Hoe transporteer je nu waarde naar de toekomst?​

6. Wanneer schat u in dat uw organisatie over gaat naar het full model?

 

Woningcorporaties zijn verplicht om de vastgoedportefeuille te waarderen op marktwaarde vanaf boekjaar 2016.

In de screencast heeft u kunnen zien hoe een taxatie kan worden gemaakt in de software van Aareon volgens het handboek modelmatig waarderen op basis van marktwaarde. 

A. Wordt nu al toegepast, met als doel….
B. Binnen nu en 2 jaar, met als doel…
C. Binnen 5 jaar, met als doel…
D. Gaan niet over op full model, tenzij het verplicht wordt

Deel 2: stellingen

1. Stelling: De verkoop van woningen door woningcorporaties aan beleggers zal ten goede komen aan de kwaliteit van de sociale volkshuisvesting in Nederland.

Steeds meer woningen die niet in de kernregio liggen of die tot het Niet-DAEB segment behoren worden verkocht aan institutionele beleggers. Dit is goed voor extra cashflow waar nieuwe projecten mee kunnen worden gefinancierd.

Eens of oneens? Licht uw antwoord toe.

2. Stelling: Het verdienmodel van woningcorporaties en de financierbaarheid van vastgoed zal de komende jaren verder onder druk komen te staan.

Eens of oneens? Licht uw antwoord toe.

3. Stelling: De overgang naar marktwaarde als integrale waardering zal de financierbaarheid van vastgoed in de toekomst verbeteren.

Eens of oneens? Licht uw antwoord toe.

4. Stelling: Het professionaliseren van vastgoedsturing door kleine en middelgrote woningcorporaties zal door schaalvergroting (samenwerking of fusie) alleen een kans van slagen hebben.

Eens of oneens? Licht uw antwoord toe.

5. Stelling: Om de financierbaarheid te verbeteren zal de fusie en samenwerkingstrend de komende jaren zich voortzetten.

Eens of oneens? Licht uw antwoord toe.

Bedankt voor het meedoen!

U heeft de cursus voltooid. Download hier uw certificaat: